(3棟目)千葉県の高利回り築古戸建てを取得。空き家対策で戸建てオーナーチェンジ物にシフト。









2棟目購入から約5ヶ月で3棟目を購入できました。

これまでと違い戸建てオーナーチェンジ物件で、今後の経営方針に関わる選択だったと思います。

物件概要

2棟目を購入して入居者が決まらない状況から、「今後のアパートを買うやり方でよいのか。」と悩みました。

今後の日本は空き家が増えてくことは確実です。その中でも最後まで賃貸需要があるのはきっと戸建てでしょう。

集合住宅のように、騒音トラブルも少ないですし、庭付きでペットを飼うこともできます。

戸建てを格安で貸すことができれば、長く安定した賃貸経営が可能だと考えます。

戸建てにターゲットを絞ったものの、入居者がいない状態の購入ではマイソク上の利回りも当てになりませんし、そもそも入居者が付くのかがわかりません。入居付けのためにリフォームが必要だと利回りに影響がありますし、入居付け手間が掛かるのも気になります。

そこで、「戸建てのオーナーチェンジ物件」に絞って探して見つけたのが、3棟目の千葉県山武市の物件です。

 

項目説明良い点/悪い点
販売価格300万円
間取り3DK×1世帯
賃料4.0万
表面利回り16.0%
賃貸状況1/1賃貸中(購入時)
住所千葉県山武市
駅徒歩約20分
土地面積約45坪
接道私道4.0mに9.3m接道
建物面積約20坪
建物構造木造スレート2階建て
制限市街化調整区域×
築年数40年(購入時)
駐車場1台分
電気東京ガス
ガスプロパンガス
上水公共水道
下水個別浄化槽×
備考固定資産税:約1.5万
入居期間:8年

購入までの経緯

本物件も楽待で見つけました。浄化槽かつ市街化調整区域であることなどいくつか気になる点はあったものの、高利回りと固定資産税の安さが魅力的でした。また、購入時点の入居者が既に8年間住んでいることも決め手でした。入居者は60代のご夫婦でしたが、8年間住んでいるのであれば今後も長く住んでくれる可能性が高いと考えました。

オーナーチェンジ物件ですので、内見はできませんでしたが、千葉県山武市の土地勘も無いため、物件の周囲の状況等を含めて見学に行きました。

築年数だけかなり年季の入った物件でしたが、駅からギリギリ徒歩で歩ける距離でしたし、周囲にお店も多いので便利そうだと感じました。

短期で資金を回収したいので、250万円で購入申込をしましたが、少し押し戻されて最終的には260万円で購入することができました。※表面利回り18.4%

その後の出来事(格安戸建て物件には滞納リスクが)

最初の振込から滞納

年末に最初の振込がある予定でしたが、振り込まれておりませんでした。

仲介業者経由で売り主への振込を確認してもらいましたが、こちらもありませんでした。

何日かして、ようやく電話が繋がりましたが、すぐに支払いは厳しいとのこと。

分割してなんとか支払ってもらいましたが、またすぐ滞納状態に戻ります。

年金などを工面して、遅れながらも少しずつ払ってもらっていますが、今後も苦労しそうです。

トイレが故障

入居者から「トイレに段差ができている(?)」との連絡がきました。

前オーナーとの入居者との覚書で「築古物件なので多少の不具合は直しません」という内容があったので、その旨伝えて入居者に対処してもらうようにお願いしました。滞納している後ろめたさからか諦めてくれました。