(2棟目)静岡の一見高利回りアパートを取得。不動産投資初心者の失敗・リスク編。









1棟目を購入してから途中で自宅を購入したこともあり、2年ほどしてからようやく購入できた2棟目。

正直、いい物件が見つからないあせりもあって、今考えると「失敗したかも」という反省があります。

物件概要

この物件は楽待で見つけました。但し、元請け(専任媒介業者)と取引したいのでアットホームで同じ物件を探してそこから問い合わせをしました。※アットホームは元請けが掲載しているので。

この頃は埼玉県のアパートを中心に探していたのですが、少し都心から離れてもいいかなと考えて静岡県まで検索範囲を広げた結果見つけた物件です。

項目説明良い点/悪い点
販売価格1800万円
間取り1DK×6世帯
賃料3.6万(1世帯当たり)
表面利回り14.4%
賃貸状況4/6賃貸中(購入時)
住所静岡県駿東郡
駅徒歩約200分×
土地面積約85坪
接道公道5.3mに18m接道
建物面積約60坪
建物構造木造スレート2階建て
制限市街化調整区域×
築年数24年(購入時)
駐車場2台分×
電気東京ガス
ガスプロパンガス
上水公共水道
下水個別浄化槽×
備考

購入までの経緯

この時期は2年近く新しい物件を探していたのに買えずに、正直焦りがあったと思います。

表面利回りは高いものの、駐車場が入居数分無いため、客付けに苦労することはわかりそうなものですが、当時の私には分かりませんでした。

内見して、いくつか質問させてもらって、大きな問題点はないように感じましたので、1420万円で購入申込をしました。

最終的には少し押し戻されて、1470万円で購入することになりました。

日本政策金融公庫を利用

本物件購入時には、今後の物件購入拡大を見込んで半額程度は公庫からの借り入れとしました。

初めての公庫利用でしたが、購入物件の登記簿やキャッシュフローの見込み、預金通帳などの金融資産が分かるものを一式揃えて、融資を依頼しました。平日に3回程度足を運ぶ必要はありましたが、なんとか融資を頂くことができました。

金利は1.4%で10年間なのでまぁ満足しています。

その後の出来事(やっぱり不動産投資は様々なリスクがあります)

管理会社が見つからない

購入後は管理会社を探してたのですが、当てにしていた管理会社から断られました。

理由は物件は遠いということ。確かに市街地から離れているため、管理のために巡回するのも楽じゃないのです。

断られるとは夢にも思っていなかったため、勉強になりました。

入居者が見つからない

これは現在も進行中ですが、入居者が見つかりません。

管理会社が言うには駐車場がないことが原因らしいので、近隣で探そうとするも全然ありません。

車の必要が無い生活保護者の方に入居して頂けると一番良いのですが、駅から離れているのでその当てもありません。

設備が壊れる

これまでにチャイム(修理費約2万円)と水道管破裂(修理費約30万円)がありました。

水道管破裂は幸い保険で全額保証されましたが、管理会社や保険会社等に頻繁に連絡することになり対応で疲れました。

滞納がある

格安賃料物件の宿命とも考えていますが、不定期で滞納があります。特に困るのが事前連絡が無く、連絡しても電話が繋がらないことが多いことです。

最後に

この物件は10年間の借り入れがあるのですが、返済が進んだ段階で売却も視野に入れなければならないと考えています。