(1棟目)埼玉の高利回りアパートを値引きを経て格安で取得。初心者の不動産投資入門編。









最初の1棟目を見つけてから買うまでの経緯を纏めました。これから1棟目を買う方の参考になればと思います。

物件内見まで

まだ不動産投資を始めるかどうか迷ってる時期に、なんとなく楽待で見つけた物件のマイソクを送ってもらいました。

項目説明良い点/悪い点
販売価格1200万円
間取り2K×4世帯
賃料3万(1世帯当たり)
表面利回り12%
賃貸状況3/4賃貸中(購入時)
住所埼玉県鴻巣市
駅徒歩9分
土地面積約30坪
接道公道4mに12.3m
建物面積約40坪
建物構造木造スレート2階建て
制限市街化区域
築年数23年(購入時)
駐車場無し
電気東京ガス
ガスプロパンガス
上水公共水道
下水公共下水
備考建ぺい率オーバー×
セットバック有り

ただ送ってもらいはしたものの、「なんか冴えない物件だな」という印象でそのまま放置。

1週間くらい経った後、資料を送ってくれた仲介業者T社の担当者から「物件はいかがですか?」といった内容のメールが届きました。

私は素人の自分を相手してくれていることがなんとなく嬉しくて、改めて物件資料を見直しました。

  • 売り主の売却理由:売り主の代理で管理していた親戚がなくなった為
  • 値引きの可能性:100万円が限度
  • 950万でも可能か:不可
  • 固定資産税:6万弱
  • 事故物件か:事故物件ではない
  • 入居者の属性:学生2人(男性)と社会人1人(女性)

物件の良い点は、競合物件より間取りが広く、賃料が安い点です。駅から10分以内というのも便利そうなのでプラス。

また、T社担当者から入居者は社会人(女性)と学生だと教えてもらったので、幅広いニーズがありそうだとも感じました。

「勉強のために一回行ってみようかな」という軽い気持ちで内見させてもらうことに。

購入申込まで

当日はレンタカーを借りて、妻と埼玉まで旅行気分で行きました。

担当者との待ち合わせまでは時間があるので、入居者が通う学校の視察に。

校舎が新しそうなので「当分はなくならないかな」と少しプラス。

その後担当者と合流して、人生初めての内見に。

最初の感想は「内装がボロくて汚い」でした。空き家を見る機会が無いせいか、ホコリとか虫の死骸があっただけで、「この物件駄目かな」と思ったもんです。思わず「汚いですね」と素直な感想をT社担当者に伝えました。

今だからわかりますが、この物件は比較的綺麗なほうです。

 

内見するまで買う気はなかったのですが、いざ内見すると初心者が患うと噂の「物件欲しい欲しい病」に。

買う気まんまんのくせに、リバブル担当者には「検討します」と焦らし作戦。

この時初めて真面目にシミュレーションしましたが、980万くらいなら買ってもいいかなと思い始めました。

ただ最初からゴールの値段では駄目だと思い、925万円で購入申込出すことに。

T社担当者は少し驚いていましたが、3日後には「なんとか925万で売主様を説得できました」という嬉しい報告を頂きました。

契約・引き渡しまで

契約日は購入申し込みが合意できてから4週間後になりました。(通常は気が変わらないうちに契約を済ませようとするのですが、売主様とT社の都合により)

通常はこの段階で融資の相談とかに奔走するのですが、初めての物件ということもあり現金で借り入れ無しで購入することにしました。※この時は気が付きませんでしたが、本物件は建ぺい率オーバーのため担保にはできないようです。

内訳は約1000万円の半分の500万円を親からの借り入れ、残り半分をこれまでコツコツ貯めた自己資金から出すことに。

契約日当日は初めての不動産取引でしたのでそれはもうドキドキです。場所はT社。初めて見る契約書を端から端まで目を通しました。幸いにも売主様は50〜60代くらいのおば様で終始和やかな雰囲気でした。

引き渡しは更に1ヶ月後。決済の場所もT社。振込ではなんとなく不安だったので事前に引き落としておいて当日は袋に入れて決済場所までいきました。決済自体は契約よりあっさりと終わりました。この時点で大家になった実感は湧きませんでしたが、初めて賃料が振り込まれた時はとても嬉しく、ようやくスタートにたったなぁと実感したことを覚えています。

余談ですが、決済までの間に新しい入居者が決まり満室の状態で引き渡しとなってラッキーでした。

ちなみに

この物件は初回の賃料から社会人の女性が滞納となっていたので、その話はまた別の機会に。