失敗しない不動産投資のコツ・心構え









私が不動産投資をする上で心掛けている点についてまとめました。

不動産投資に見逃し三振は無い

ウォーレン・バフェット氏の名言ですが、「投資に見逃し三振は無い」という言葉は少なくとも不動産投資には当てはまると思います。

良い物件に思えても、冷静になって見逃す(買わない)ことが重要だと思います。

特に”物件欲しい欲しい病”に掛かった時には「これくらいのボール(物件)はまた来るだろう」と見送ることが重要です。

ボール球(残念な物件)に手を出して凡打(失敗)が一番避けたいことです。もちろん打席に入らないことは論外ですが。

その物件を買わないとチャンスが二度と来ないなんてことは無いと言い切れます。

大家仲間を見つけよう

これは私もできていないのですが、一緒に不動産投資・賃貸経営をやる仲間や師匠と呼べる人物と知り合うことは重要ではないかと思います。

色々な観点で知恵を出し合うことで、大きな失敗を回避できますし、モチベーション維持にも繋がります。

また、一人でもできないこともできるようになり、不動産投資の幅が広がるのではないかと思います。

と言うわ訳で私と同じように孤独に不動産投資をされている湘南地区の大家さん、お声掛け下さい。

最初は小さく段々大きく

不動産購入の手間は物件が大きくても小さくても同じなので、億超えのマンションを購入することで、投資のスピードが早いのは確かなのですが、最初から大きな物件を買うことはやはり危険が大きく避けるべきだと思います。

ですので最初は小さい物件を買って、慣れてきたら少しずつ大きな物件を買うほうがお勧めです。

ちなみに私は手間が掛かっても良いのでず〜っと小さくコツコツ行くつもりです。

人口減少を織り込む

人口減少や新築物件の作りすぎで、2030年には30%が空き物件になるとのことです。

「移民の受け入れやベビーブーム再来で人口がV字回復!」なんて甘い想定はしないほうが懸命でしょう。

逆に70%の入居率でも収支の見込みがつく物件を購入していけば良いのです。

10世帯の物件を購入したら7世帯は入居してもらえるのですから買い方さえ間違えなければ十分です。

検索条件は緩め

最初から100点の物件は見つけることはできないでしょう。

あまり条件を厳しくし過ぎると全然検索に引っかからずにモチベーションの低下に繋がります。

特に利回りは低め(戸建てなら10%以上)で検索したほうが広く引っかかります。

数多くの物件を見て、目が肥えてきたら、良いと思える物件に指値をして自分の希望する利回りで購入すれば良いと思います。初めから条件を絞りすぎると良い物件との出会う機会が減ってしまいます。

専任媒介業者を探せ

不動産の仲介には、大きく専任媒介(専属専任媒介)、一般媒介、仲介の3種類があります。

私はいつも専任媒介(専属専任媒介)の業者、つまり売り物件の元請け業者に直接連絡を取って購入しています。

元請け業者は自分が売り主・買い主を両方担当し、直接契約を成約させれば手数料を2倍もらえますので、指値が通りやすく多少の値引きであれば売り主を説得して契約をまとめようとしてくれます。

売り主は業者は避ける(節税の観点)

少し税金について勉強すれば分かるのですが、節税目的で減価償却を大きく確保するため、物件購入時は建物価格を大きくすると税制的に有利になります。私は購入申込時に「建物:7割、土地:3割が購入の条件です。」と補足し、契約書にも明記してもらいます。

個人の売り主であれば、建物・土地の価格の割合など気にしませんが、売り主が業者の場合は、建物価格を大きくするとその分消費税を多く掛かり損をしてしまいます。そのため、建物価格を多くすることを良しとしません。

なるべくプロの不動産投資家からも購入しないようにしています。指値購入が通らないのと、手離す理由を勘ぐってしまうからです。

逆に、昔ながらの大家さんや高齢になって管理が面倒になった方、相続された方などからの購入は積極的になります。

 人助けの気持ちで

先日、阿部サダオ主演の映画「殿、利息でござる」を観ました。面白かったので、原作の歴史小説「穀田屋十三郎」も読みました。

阿部サダオ主演なので、コメディかと思いきや、かなり心を動かされました。

江戸時代の仙台藩、吉原宿の実話をベースにした話なのですが、穀田屋十三郎とその仲間達は藩から課せられた重い負担により吉原宿が廃れていくのを見過ごせず、私財を投じて藩にお金を貸し付け、その利息で吉原宿を救う物語です。

この話の中に出てきた、守銭奴のように思われているが、質素倹約に努め、貧しいものからは奪わず、亡くなる直前まで吉原宿の行く末を案じていたという先代・浅野屋甚内という人物の生き方に感動しました。

スケールの違う話ではありますが、私の物件に入居する方で支払いに困り、滞納されている方が何人かおります。

連絡も無視され、居留守を使われたりして、腹が立ったりしますが、本当に生活に困っている方がいれば先代・浅野屋甚内のように広い心で接していきたいと思えました。まだまだですが。

但し、慈善事業ではございませんので、余裕のある方からは積極的に頂きます!!